温江农村产权有了基准价

2018-10-24 栏目:公司新闻 查看()

□蔡征波

农村改革的最大难题,主要在于将产权价值变现。

许多农民现在已拿到了土地承包经营权、集体建设用地(宅基地)使用权、林权等一大堆产权证。然而要让这些产权价值变成农民手中实实在在的财富,依然任重道远。

破冰者,温江区。

作为蜀乡大地上名副其实的农村改革试验田,温江区委、区政府认为,对农村产权价值进行公正评估、科学定价,是“破冰”之旅的第一步。这不仅是流转双方交易的基本前提,也是金融机构把控风险的重要环节,还是投资者决策的必备要件。

敢为天下先!温江区建立健全了一套农村土地经营权价值评估体系,并以此作为出让、抵押、转让、入股的参考价格,为农民产权变现增收打通了航道。

地值多少钱?

价格透明化让流转更稳定、效率更高

步入温江区万春镇幸福村,川西民居风情的花园式别墅美观大气,屋外绿树成荫,各种花草争奇斗艳,水田里鸭欢鱼跃……

03亩土地很快就流转到位了。

事实上,“基准价”却经历了“10月怀胎”的艰辛。最核心的问题在于——政府是否应该在估价中主动作为?还是完全交给市场?

一切从实际出发!温江的改革者们认识到,农村产权价值评估属典型的市场行为,应由具有资质的市场主体,而非行政主体来主导具体评估工作。面对当前农村产权市场尚不成熟的客观实际,政府只能对评估工作进行引导与扶持。因此,在建立农村土地经营权价值评估体系过程中,政府不能全管,也不能不管。

在实际工作中,温江区进一步理清了政府行为的地位与作用,明确了政府主要是开展评估办法的制定、基准价格的发布、流转数据的公示、评估人员的培训以及评估价值争议的鉴定等工作,并明确规定“农村土地经营权流转基准价格只作为流转双方从事流转活动的参考,对流转双方仅起指导作用。”

正是在这一思路指导下,温江区通过市场化比选,委托四川公诚信房地产土地评估有限公司对温江行政区划范围内的土地经营权流转基准价格进行评估。估价活动先后走访了全区10个涉农乡镇 (街道)及部分具有代表性的村 (社区),大量实地走访、广泛听取当地群众及农业经营业主意见、收集流转合同,同时还对区农发局、花卉园林局、国土局、旅游局、各乡镇经发科、中国人民银行温江支行以及成都农商银行温江支行等进行调研走访、征询意见,最终形成了《温江区农村土地经营权基准价格评估报告》及系列估价成果。

公诚信公司在区农发局的指导下,根据温江区第二次土地调查成果并结合该区农业产业发展规划,参照《农用地估价规程》等技术规范要求,综合运用基准地价修正法、市场法、成本法、收益法等估价方法,依据土地肥力、灌溉条件、主导农业产业规划以及主要交通干线分布等因素,将温江区划分成三级均质区域,并进行均质区域基准价格的测算与判定。依据评估结果,一级均质区域流转基准价格为2200元/亩,主要集中在万春镇、寿安镇、公平镇;二级均质区域流转基准价格为2000元/亩,主要集中在万春镇、和盛镇、永宁镇、天府街道;三级均质区域流转基准价格为1600元/亩,主要集中在寿安镇、和盛镇、永盛镇、金马镇、涌泉镇。

能抵押多少钱?

抵押价值显性化让银行吃了“定心丸”

“钱从哪里来?”也是农村改革发展中一大难题。然而,土地值多少,能抵押多少?一直没有权威评估,银行等金融机构也总是靠“摸着石头过河”。过去的评估往往采取金融机构业务人员现场调查走访等方式,通过对以往流转数据的收集分析来最终估计土地经营权的价格范围。

随着基准价格的发布,金融机构对土地经营权的评估流程发生了根本变化,他们根据拟抵押的宗地区位,直接获取土地经营权流转的最低指导价格,从而对产权抵押价值有了初步把握,同时掌握了原有评估方法无法获取的该宗土地肥力、灌溉条件以及产业规划发展等系列信息,进一步增强了评估结果的科学性与可信度。

92亩土地经营权已经获得抵押贷款,成都农商银行、三联担保公司等金融机构已根据评估结果发放贷款1248万元。

基准价格的公布,不仅让银行贷款吃上了“定心丸”,也让他们对经营项目的风险有了清晰掌握。有了基准价格后,温江区范围内的土地经营权有了明确的价格指导标准,各类市场主体对该项农村产权的市场认可度进一步提高,也愈加重视 《土地经营权证》的内涵价值。温江区方信花卉苗木专业合作社等经营主体牵头筹建了土地经营权回购联盟,对金融机构难以处置的涉农抵贷资产,依据政府公布的土地经营权流转基准价格实施回购,进一步拓宽了抵押物的处置渠道,增强了金融机构为土地经营权提供贷款的信心。

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